O mercado imobiliário francês atravessa um período paradoxal: os planos de compra voltam a ganhar força e as transações aumentam, mas o crédito voltou a ficar mais caro desde o outono. Como medir a diferença entre a recuperação anunciada e as condições reais de acesso à habitação? Três indicadores ajudam a entender a situação: as taxas de juro dos empréstimos, o valor dos imóveis de acordo com a classificação energética e as novas regras contratuais que regem os arrendamentos.
Crédito imobiliário: o regresso das restrições financeiras
A tendência de descida das taxas, observada entre o final de 2024 e o primeiro semestre de 2026, inverteu-se. As condições de financiamento estão a apertar, e a subida das taxas confirma uma rápida mudança de tendência.
O fenómeno não afeta todos os perfis da mesma forma. As famílias com rendimentos elevados continuam a conseguir condições negociadas. Já os mutuários com rendimentos mais baixos e alguns com mais de 40 anos enfrentam uma dupla pressão: uma taxa nominal mais elevada e o custo do seguro de crédito, que pesa mais quando a taxa de usura limita a margem de manobra.
Esta diferença entre categorias de compradores merece ser acompanhada de perto, pois está a redefinir o perfil dos compradores ativos no mercado. Os compradores de primeira habitação, que começavam a regressar, poderão voltar a ser travados se a tendência se prolongar para além do primeiro trimestre de 2027. Para acompanhar estas mudanças semana a semana, as notícias da Immobilier Hebdo reúnem dados sobre crédito e preços.
Preços dos imóveis e DPE: quadro comparativo dos fatores de valorização
Os preços de venda mantêm-se relativamente estáveis a nível nacional, mas esta média esconde diferenças significativas consoante o desempenho energético do imóvel. O DPE tornou-se um critério de valorização tão determinante como a localização.
| Fator | Impacto no preço | Evolução recente |
|---|---|---|
| Classificação DPE A-B | Valorização na venda | Prémio verde em alta nas zonas de maior procura |
| Classificação DPE F-G (imóveis energeticamente ineficientes) | Desvalorização na venda, restrições ao arrendamento | Proibição gradual do arrendamento, desvalorização cada vez maior |
| Taxa de crédito | Reduz o poder de compra imobiliário | Subida em alguns prazos |
| Coeficiente de conversão da eletricidade (DPE) | Pode alterar a classificação dos imóveis com aquecimento elétrico | Novo cálculo referenciado por data.gouv.fr |
| Subsídios à renovação (MaPrimeRénov’) | Reduz o custo da adaptação às normas | As condições poderão mudar em 2027 |
O aspeto mais técnico diz respeito à alteração do cálculo do DPE para imóveis com aquecimento elétrico. A mudança do coeficiente de conversão pode fazer com que um imóvel passe de uma classificação para outra, mesmo sem a realização de obras. Uma ferramenta disponibilizada através de data.gouv.fr permite verificar se um imóvel é abrangido.
MaPrimeRénov’: um calendário a acompanhar antes do final do ano
Os proprietários que estejam a planear obras de renovação energética devem verificar se o projeto é elegível antes de elaborar o plano de financiamento. As condições do MaPrimeRénov’ poderão mudar em 2027, pelo que convém confirmar rapidamente a elegibilidade de cada projeto.
Esta limitação de calendário afeta diretamente as transações: um vendedor que adie as obras corre o risco de ver a desvalorização do imóvel aumentar, enquanto um comprador pode incluir o custo da renovação na negociação se souber a que apoio tem direito.
Arrendamento: o que muda nos contratos de habitação
Um decreto atualizou a nota informativa obrigatória anexada aos contratos de arrendamento para habitação. As menções relativas ao DPE e à utilização do imóvel como residência principal foram atualizadas. Esta alteração aplica-se aos novos contratos de arrendamento assinados desde a entrada em vigor do decreto, sem efeitos retroativos nos contratos já em vigor.
Na prática, as implicações são as seguintes:
- Os senhorios devem utilizar a nova versão da nota informativa em todos os contratos assinados a partir da data de entrada em vigor do decreto, sob pena de contestação por parte do inquilino.
- As informações sobre o desempenho energético do imóvel passam a constar de forma mais explícita no documento contratual, reforçando a transparência para os inquilinos.
- Os contratos em vigor não são abrangidos pela atualização, mas a renovação do contrato ou a celebração de uma adenda podem ser uma oportunidade para cumprir as novas exigências.
Esta evolução regulamentar insere-se numa tendência mais ampla: o desempenho energético condiciona agora o acesso ao mercado de arrendamento tanto quanto a fixação da renda.
Desigualdades no acesso ao crédito imobiliário: um aspeto subestimado do mercado
A maioria das análises do mercado centra-se nas taxas médias. Esta abordagem esconde uma realidade mais desigual. A diferença nas condições entre um mutuário de 30 anos com rendimentos estáveis e um mutuário de 45 anos com um perfil atípico pode representar várias dezenas de pontos base na taxa, além de um custo adicional com o seguro.
A taxa de usura, que se destina a proteger os mutuários, pode paradoxalmente excluir alguns perfis do crédito: quando o seguro e a taxa nominal, somados, se aproximam do limite máximo, o banco recusa o pedido em vez de o aprovar acima do limite legal.
Para os agentes imobiliários e os notários, esta realidade altera o perfil dos compradores no terreno. As transações concentram-se cada vez mais nas famílias com uma entrada avultada ou património próprio, o que acentua a segmentação do mercado entre compradores de primeira habitação e compradores de habitação secundária.
O mercado imobiliário deste ano não se resume a uma curva de preços. A subida das taxas, o peso crescente do DPE na valorização dos imóveis e as novas obrigações contratuais no arrendamento formam um conjunto de restrições que redistribui as cartas entre compradores, vendedores e senhorios. O fator mais determinante continua a ser o acesso ao crédito, cujas condições variam bastante consoante o perfil do mutuário.
