Der französische Immobilienmarkt erlebt eine paradoxe Phase: Die Kaufpläne nehmen wieder Fahrt auf, die Zahl der Transaktionen steigt, doch seit dem Herbst ziehen die Kreditkosten erneut an. Wie lässt sich die Lücke zwischen der angekündigten Erholung und den tatsächlichen Bedingungen für den Zugang zu Wohnraum messen? Drei Indikatoren geben Aufschluss über die Lage: die Kreditzinsen, der Wert von Immobilien je nach Energieeffizienzklasse und die neuen Vertragsregeln für Mietverhältnisse.
Immobilienkreditzinsen: Die finanzielle Belastung kehrt zurück
Der zwischen Ende 2024 und dem ersten Halbjahr 2026 beobachtete Rückgang der Zinsen hat sich umgekehrt. Die Finanzierungsbedingungen verschärfen sich, und der Zinsanstieg bestätigt die rasche Trendwende.
Davon sind nicht alle Bevölkerungsgruppen gleichermaßen betroffen. Haushalte mit hohen Einkommen erhalten weiterhin ausgehandelte Konditionen. Kreditnehmer mit geringem Einkommen und manche Kreditnehmer über 40 stehen dagegen unter doppeltem Druck: durch den höheren Nominalzins und die Kosten der Kreditnehmerversicherung, die stärker ins Gewicht fallen, wenn der Wucherzins die Verhandlungsspielräume begrenzt.
Diese Unterschiede zwischen den Käufergruppen sollten genau beobachtet werden, denn sie verändern die Zusammensetzung der aktiven Käufer am Markt. Erstkäufer, die gerade wieder auf den Markt zurückgekehrt waren, könnten erneut ausgebremst werden, wenn sich der Trend über das erste Quartal 2027 hinaus fortsetzt. Wer die Entwicklungen Woche für Woche verfolgen möchte, findet in den Nachrichten von Immobilier Hebdo gebündelte Daten zu Krediten und Preisen.
Immobilienpreise und DPE: Vergleich der wertbestimmenden Faktoren
Die Verkaufspreise sind landesweit relativ stabil, doch dieser Durchschnitt verdeckt erhebliche Unterschiede je nach Energieeffizienz der Immobilie. Der DPE ist zu einem ebenso wichtigen Wertfaktor wie die Lage geworden.
| Faktor | Auswirkung auf den Preis | Jüngste Entwicklung |
|---|---|---|
| DPE-Klasse A-B | Wertsteigerung beim Verkauf | Grüne Prämie in angespannten Märkten steigt |
| DPE-Klasse F-G (Energiefresser) | Preisabschlag beim Verkauf, Einschränkungen bei der Vermietung | Schrittweises Vermietungsverbot, zunehmender Preisabschlag |
| Kreditzins | Verringert die Kaufkraft für Immobilien | Anstieg bei bestimmten Laufzeiten |
| Umrechnungsfaktor für Strom (DPE) | Kann die Energieeffizienzklasse von elektrisch beheizten Wohnungen verändern | Neue Berechnung, veröffentlicht auf data.gouv.fr |
| Sanierungsförderung (MaPrimeRénov’) | Senkt die Kosten für die Anpassung an geltende Standards | Bedingungen könnten sich 2027 ändern |
Der technisch wichtigste Punkt betrifft die Änderung der DPE-Berechnung für elektrisch beheizte Wohnungen. Durch die Anpassung des Umrechnungsfaktors kann eine Immobilie in eine andere Energieeffizienzklasse eingestuft werden, ohne dass Arbeiten durchgeführt wurden. Über ein auf data.gouv.fr bereitgestelltes Tool lässt sich prüfen, ob eine Wohnung davon betroffen ist.
MaPrimeRénov’: Fristen bis zum Jahresende im Blick behalten
Eigentümer, die eine energetische Sanierung planen, sollten die Förderfähigkeit ihres Vorhabens prüfen, bevor sie ihren Finanzierungsplan aufstellen. Die Bedingungen von MaPrimeRénov’ könnten sich 2027 ändern. Daher empfiehlt es sich, die Förderfähigkeit jedes Vorhabens zeitnah zu überprüfen.
Dieser Zeitdruck wirkt sich unmittelbar auf die Transaktionen aus: Wer als Verkäufer die Arbeiten aufschiebt, riskiert einen noch größeren Preisabschlag für seine Immobilie. Käufer wiederum können die Sanierungskosten in die Verhandlungen einbeziehen, wenn sie wissen, auf welche Förderung sie Anspruch haben.
Vermietung von Immobilien: Änderungen bei Wohnraummietverträgen
Ein Dekret hat das verpflichtende Merkblatt aktualisiert, das Wohnraummietverträgen beizufügen ist. Die Angaben zum DPE und zur Nutzung der Wohnung als Hauptwohnsitz wurden überarbeitet. Die Änderung betrifft neue Mietverträge, die seit Inkrafttreten des Dekrets unterzeichnet wurden; bereits laufende Mietverträge sind davon nicht rückwirkend betroffen.
In der Praxis bedeutet das:
- Vermieter müssen für alle Mietverträge, die ab dem Inkrafttreten des Dekrets unterzeichnet werden, die neue Fassung des Merkblatts verwenden. Andernfalls kann der Mieter den Vertrag anfechten.
- Angaben zur Energieeffizienz der Wohnung werden nun ausdrücklich im Vertragsdokument aufgeführt. Das sorgt für mehr Transparenz für Mieter.
- Laufende Mietverträge sind von der Aktualisierung nicht betroffen. Bei einer Verlängerung oder einem Nachtrag kann es jedoch sinnvoll sein, die neuen Angaben aufzunehmen.
Diese regulatorische Änderung ist Teil eines umfassenderen Wandels: Die Energieeffizienz entscheidet inzwischen ebenso über den Zugang zum Mietmarkt wie über die Festlegung der Miete.
Ungleicher Zugang zu Immobilienkrediten: ein unterschätzter Aspekt des Marktes
Die meisten Marktanalysen konzentrieren sich auf die durchschnittlichen Zinssätze. Dadurch wird eine deutlich differenziertere Realität geglättet. Die unterschiedlichen Konditionen für einen 30-jährigen Kreditnehmer mit stabilem Einkommen und einen 45-jährigen Kreditnehmer mit ungewöhnlichem Profil können beim Zinssatz mehrere Dutzend Basispunkte ausmachen. Hinzu kommen höhere Versicherungskosten.
Der Wucherzins soll Kreditnehmer schützen, kann aber paradoxerweise manche von der Kreditvergabe ausschließen: Wenn sich Versicherungsprämie und Nominalzins zusammengenommen der Obergrenze nähern, lehnt die Bank den Antrag ab, statt einen Kredit oberhalb der gesetzlichen Grenze anzubieten.
Für Immobilienmakler und Notare verändert diese Realität die Zusammensetzung der Käufer vor Ort. Die Transaktionen konzentrieren sich zunehmend auf Haushalte mit hohem Eigenkapital oder vorhandenem Vermögen. Dadurch verschärft sich die Spaltung des Marktes zwischen Erst- und Zweitkäufern.
Der diesjährige Immobilienmarkt lässt sich nicht auf eine Preiskurve reduzieren. Steigende Zinsen, die wachsende Bedeutung des DPE für die Bewertung von Immobilien und neue vertragliche Pflichten bei der Vermietung bilden ein Bündel von Belastungen, das die Kräfteverhältnisse zwischen Käufern, Verkäufern und Vermietern verändert. Entscheidend bleibt der Zugang zu Krediten, dessen Bedingungen je nach Profil des Kreditnehmers stark variieren.
