De Franse vastgoedmarkt bevindt zich in een paradoxale fase: de koopplannen trekken weer aan en het aantal transacties stijgt, maar sinds het najaar wordt lenen opnieuw duurder. Hoe groot is de kloof tussen het aangekondigde herstel en de werkelijke voorwaarden om een woning te kunnen kopen? Drie indicatoren geven inzicht in de situatie: de hypotheekrente, de waarde van woningen op basis van hun energielabel en de nieuwe contractuele regels voor verhuur.
Hypotheekrente: de financiële druk neemt weer toe
De daling van de rente, die liep van eind 2024 tot en met de eerste helft van 2026, is omgeslagen. De financieringsvoorwaarden worden strenger en de oplopende rente bevestigt dat de markt snel van richting is veranderd.
Dit raakt niet alle groepen op dezelfde manier. Huishoudens met hoge inkomens weten nog steeds gunstige voorwaarden te bedingen. Huishoudens met een bescheiden inkomen en sommige kredietnemers ouder dan 40 jaar staan daarentegen onder dubbele druk: een hogere nominale rente en hogere kosten voor de kredietverzekering, die zwaarder wegen wanneer de wettelijke rentelimiet de speelruimte beperkt.
Het verschil tussen de verschillende groepen kopers verdient nauwlettend aandacht, omdat het de samenstelling van de actieve kopers op de markt verandert. Starters, die net weer begonnen terug te keren, dreigen opnieuw te worden afgeremd als de trend na het eerste kwartaal van 2027 aanhoudt. Om deze ontwikkelingen week na week te volgen, bundelt het nieuws van Immobilier Hebdo gegevens over hypotheken en prijzen.
Vastgoedprijzen en DPE: vergelijking van waardebepalende factoren
De verkoopprijzen blijven landelijk gezien relatief stabiel, maar dit gemiddelde verhult aanzienlijke verschillen op basis van de energieprestatie van de woning. Het DPE is inmiddels net zo bepalend voor de waarde als de locatie.
| Factor | Effect op de prijs | Recente ontwikkeling |
|---|---|---|
| DPE-label A-B | Hogere verkoopwaarde | Groene premie neemt toe in gebieden met een krappe woningmarkt |
| DPE-label F-G (energieverslindende woningen) | Lagere verkoopprijs, verhuurbeperkingen | Geleidelijk verhuurverbod, steeds grotere waardedaling |
| Hypotheekrente | Verlaagt de koopkracht op de woningmarkt | Stijging voor bepaalde looptijden |
| Omrekeningsfactor voor elektriciteit (DPE) | Kan het label veranderen van woningen die elektrisch worden verwarmd | Nieuwe berekening, gepubliceerd op data.gouv.fr |
| Renovatiesubsidies (MaPrimeRénov’) | Verlaagt de kosten om aan de normen te voldoen | Voorwaarden kunnen in 2027 veranderen |
Het meest technische punt betreft de wijziging van de DPE-berekening voor woningen die elektrisch worden verwarmd. Door de aanpassing van de omrekeningsfactor kan een woning een ander label krijgen zonder dat er werkzaamheden zijn uitgevoerd. Via data.gouv.fr is een tool beschikbaar waarmee kan worden gecontroleerd of een woning hierdoor wordt geraakt.
MaPrimeRénov’: houd de planning in de gaten vóór het einde van het jaar
Eigenaren die energiebesparende renovatiewerkzaamheden overwegen, doen er goed aan te controleren of hun project in aanmerking komt voordat ze hun financieringsplan opstellen. De voorwaarden van MaPrimeRénov’ kunnen in 2027 veranderen. Daarom is het verstandig om snel na te gaan of elk project in aanmerking komt.
Deze tijdsdruk heeft rechtstreeks invloed op transacties: een verkoper die de werkzaamheden uitstelt, riskeert dat de waardedaling van zijn woning verder oploopt. Een koper kan de renovatiekosten daarentegen meenemen in de onderhandelingen als hij weet op welk subsidiebedrag hij recht heeft.
Verhuur van woningen: wat verandert er in huurcontracten?
Een decreet heeft de verplichte bijlage bij huurcontracten voor woningen bijgewerkt. De informatie over het DPE en het gebruik van de woning als hoofdverblijfplaats is aangepast. Deze wijziging geldt voor nieuwe huurcontracten die zijn ondertekend sinds de inwerkingtreding van het decreet en heeft geen terugwerkende kracht voor lopende contracten.
In de praktijk betekent dit het volgende:
- Verhuurders moeten voor elk huurcontract dat vanaf de datum van inwerkingtreding van het decreet wordt ondertekend, de nieuwe versie van de bijlage gebruiken. Anders kan de huurder het contract aanvechten.
- Informatie over de energieprestatie van de woning wordt voortaan explicieter vermeld in het contract, wat de transparantie voor huurders vergroot.
- Lopende huurcontracten vallen niet onder de wijziging, maar bij verlenging of een contractaanpassing kan de nieuwe informatie alsnog worden opgenomen.
Deze wijziging in de regelgeving maakt deel uit van een bredere ontwikkeling: de energieprestatie bepaalt inmiddels mede of een woning op de huurmarkt mag worden aangeboden, net als de vaststelling van de huurprijs.
Ongelijke toegang tot hypotheken: een onderschat aspect van de markt
De meeste marktanalyses richten zich op de gemiddelde rente. Daardoor blijft een meer uiteenlopende werkelijkheid buiten beeld. Het verschil in voorwaarden tussen een 30-jarige kredietnemer met een stabiel inkomen en een 45-jarige kredietnemer met een atypisch profiel kan oplopen tot tientallen basispunten, boven op de hogere verzekeringskosten.
De wettelijke rentelimiet, die kredietnemers zou moeten beschermen, kan sommige groepen paradoxaal genoeg juist van een lening uitsluiten. Wanneer de verzekeringspremie en de nominale rente samen de limiet naderen, wijst de bank de aanvraag af in plaats van een lening aan te bieden die de wettelijke grens overschrijdt.
Voor makelaars en notarissen verandert deze realiteit het profiel van de kopers die zich op de markt melden. Transacties vinden steeds vaker plaats onder huishoudens met een aanzienlijke eigen inbreng of bestaand vermogen, wat de tweedeling tussen starters en doorstromers op de markt versterkt.
De vastgoedmarkt van dit jaar laat zich niet samenvatten in een prijsgrafiek. De stijgende rente, het toenemende gewicht van het DPE bij de waardebepaling van woningen en de nieuwe contractuele verplichtingen bij verhuur vormen samen een reeks beperkingen die de verhoudingen tussen kopers, verkopers en verhuurders veranderen. De toegang tot krediet blijft de doorslaggevende factor, en de voorwaarden daarvoor verschillen sterk per kredietnemer.
