Ein rentables Immobilienprojekt wird vor der ersten Besichtigung entschieden. Die Auswahl der Immobilie, die Finanzierungsstruktur und das Verständnis der gesetzlichen Rahmenbedingungen bilden ein Triptychon, das wir zu oft sequenziell behandeln, während diese drei Dimensionen von Anfang an interagieren.
DPE und Zeitplan für das Mietverbot: der regulatorische Filter vor jeder Investition
Das Energieleistungsdiagnose bestimmt mittlerweile die Möglichkeit, eine Immobilie zu vermieten. Wohnungen der Klasse G sind seit Januar 2025 in der Metropolregion für die Vermietung verboten. Die Klasse F folgt 2028, dann die Klasse E im Jahr 2034.
Diese Einschränkung verändert die Analyse der Rentabilität einer Mietinvestition. Eine als F klassifizierte Immobilie, die zu einem attraktiven Preis angeboten wird, kann auf dem Papier rentabel erscheinen, aber die Kosten für die energetische Sanierung müssen in den tatsächlichen Erwerbspreis integriert werden. Wir empfehlen, die notwendigen Arbeiten zu beziffern, um mindestens die Klasse D zu erreichen, bevor ein Angebot unterbreitet wird.
Eine Verordnung, die im August 2026 veröffentlicht wurde, sieht vor, dass der Umrechnungsfaktor für Strom in Primärenergie ab dem 1. Januar 2027 gesenkt wird (von 2,3 auf 1,9, bereits 2026 beschlossen). Einige elektrisch beheizte Wohnungen könnten daher ohne Arbeiten die Klasse wechseln. Die Überprüfung des Datums und der Methode der gültigen Diagnose wird zu einem Reflex beim Erwerb, nicht zu einer Formalität des Kaufvertrags.
Die Beherrschung der Schlüsselphasen eines Immobilienprojekts setzt voraus, dass diese regulatorischen Einschränkungen bereits in der Zielphase berücksichtigt werden, lange bevor der Preis verhandelt wird.
Reale Kreditfähigkeit: über den nominalen Zinssatz hinaus
Die maximale Verschuldungsquote bleibt vom HCSF auf 35 % festgelegt, einschließlich der Kreditversicherung. Diese Regel hat sich trotz wiederholter Forderungen der Bankenbranche nicht geändert. Die Berechnung der Kreditfähigkeit nur auf Basis des von der Bank angebotenen Zinssatzes führt dazu, dass das verfügbare Budget überschätzt wird.
Drei Parameter haben das gleiche Gewicht wie der nominale Zinssatz:
- Die Kreditversicherung, die einen signifikanten Teil der monatlichen Rate ausmachen kann und direkt die zulässige Verschuldungsfähigkeit verringert.
- Die bereits laufenden wiederkehrenden Kosten (Konsumkredite, Renten), die den Spielraum vor der 35 %-Grenze reduzieren.
- Die Möglichkeit, eine bankseitige Ausnahmegenehmigung zu erhalten, die fallweise gewährt wird und sich auf Erstkäufer in der Hauptwohnung konzentriert.
Die maximale Laufzeit bleibt auf 25 Jahre begrenzt (27 Jahre im Neubau mit Stundung). Die Verlängerung der Laufzeit, um ein Projekt unter die 35 %-Schwelle zu bringen, bleibt die am häufigsten genutzte Anpassungsvariable, erhöht jedoch mechanisch die Gesamtkosten des Kredits.
Nettomietrendite: die Posten, die die Bruttorendite verdeckt
Die Bruttorendite einer Mietinvestition sagt fast nichts über ihre tatsächliche Rentabilität aus. Wir beobachten regelmäßig Abweichungen von mehreren Punkten zwischen der von einem Entwickler angegebenen Rendite und der Nettorentabilität nach Kosten, Steuern und Leerstand.
Kosten und Steuern in die Berechnung einbeziehen
Die Grundsteuer, nicht erstattungsfähige Hausgeldkosten, die PNO-Versicherung, die Kosten für die Mietverwaltung und die Besteuerung der Mieteinnahmen müssen von der Bruttomiete abgezogen werden. Im LMNP ermöglicht die buchhalterische Abschreibung der Immobilie die Reduzierung der Steuerbasis, aber das gewählte Steuermodell (Mikro-BIC oder real) beeinflusst das Nettosaldo erheblich.
Für größere Vermögen gilt die IFI für Immobilien, die direkt oder in einer SCPI gehalten werden. Dieser Parameter kann die Wahl des Investitionsvehikels beeinflussen.
Leerstand und Immobilienverwaltung
Eine realistische Leerstandsquote hängt von der Anspannung des lokalen Marktes ab. In Universitätsstädten bleibt die Mietnachfrage stark. In mittelgroßen Städten kompensiert eine höhere Bruttorendite ein höheres Leerstandsrisiko, aber diese Kompensation ist nicht garantiert.
Die delegierte Mietverwaltung kostet in der Regel zwischen ein und zwei Monatsmieten jährlich. Die Selbstverwaltung reduziert die Kosten, setzt jedoch einer Reihe operativer Einschränkungen aus (Übergabeprotokolle, Mahnungen, Erklärungen).
Auswahl der Immobilie und Lage: abwägen zwischen Vermögen und Rendite
Eine leistungsfähige Mietinvestition basiert auf der Übereinstimmung zwischen der Art der Immobilie, ihrer Lage und dem Vermögensziel des Käufers. Die Suche nach maximaler Rendite und Vermögenssteigerung in derselben Immobilie ist selten realistisch.
Neue Immobilien bieten reduzierte Notarkosten und sofortige Konformität mit den energetischen Normen, aber ihr Preis pro Quadratmeter enthält eine Entwicklermarge, die die Rendite belastet. Alte Immobilien ermöglichen eine breitere Verhandlung über den Kaufpreis, vorausgesetzt, das Budget für Renovierungsarbeiten und die Fristen für die Vermietung werden eingehalten.
Bei der Lage bleiben der Arbeitsmarkt, die Verkehrsanbindung und die demografische Dynamik die drei zuverlässigsten Indikatoren für die zukünftige Mietnachfrage. Ein Stadtteil, der sich im urbanen Umbau befindet, kann ein Potenzial für Wertsteigerung bieten, aber der Zeitplan für öffentliche Projekte bleibt ungewiss.
Der Immobilienmarkt befindet sich derzeit in einer Phase der Preisstabilisierung in den meisten Ballungsräumen. Diese Phase ermöglicht eine Verhandlung mit mehr Spielraum als in einer Aufwärtsphase, vorausgesetzt, es liegt eine gesicherte Finanzierung und ein glaubwürdiges Angebot vor.
Ein solides Immobilienprojekt beschränkt sich nicht darauf, die richtige Immobilie zum richtigen Preis zu finden. Die Kohärenz zwischen der Finanzierungsstruktur, dem gewählten Steuermodell und den geltenden regulatorischen Anforderungen bestimmt die tatsächliche Leistung der Investition über die gesamte Haltedauer.
